全國(guó)土地市場(chǎng)熱度持續(xù)降溫，溢價(jià)率處于低位。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為10498萬(wàn)平方米，與9月份持平；土地出讓金為3410億元，同、環(huán)比分別下降17.3%和32.1%。

與此同時(shí)，10月全國(guó)土拍溢價(jià)率創(chuàng)全年新低，僅為2.2%。

“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在筑底階段，銷售疲弱等因素導(dǎo)致各類房企投資意愿較低。”克而瑞分析師表示。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，2022年1-10月，全國(guó)300城成交規(guī)劃建筑面積132457.83萬(wàn)平方米，同比下降13.31%；總出讓金達(dá)29975.86億元，同比下降31.79%；地塊流拍率為18.05%，較去年同期增長(zhǎng)2.07個(gè)百分點(diǎn)。

“從土地市場(chǎng)走勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體仍在調(diào)整過(guò)程中，雖然各地穩(wěn)樓市政策井噴，但土地市場(chǎng)依然處于低谷。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

從城市能級(jí)來(lái)看，一線城市及部分二線城市土地市場(chǎng)熱度較高，三四線城市土地成交下滑幅度較大。中指院數(shù)據(jù)顯示，1-10月，一線城市住宅用地出讓金同比下降8.2%；二線城市住宅用地出讓金同比下降34.1%；三四線城市住宅用地出讓金同比下降50.0%。

今年1-10月住宅用地出讓金過(guò)千億的城市僅6個(gè)，分別為上海、杭州、北京、南京、成都、廣州，比去年同期減少3個(gè)城市。

“熱點(diǎn)城市的核心區(qū)域仍舊是房企補(bǔ)倉(cāng)調(diào)結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)，在三四線市場(chǎng)下行、需求退潮之下，房企在核心城市的拿地集中度將持續(xù)走高。”中指院分析師稱。

值得關(guān)注的是，10月房企拿地意愿進(jìn)一步降低，同時(shí)央國(guó)企拿地力度也出現(xiàn)減弱態(tài)勢(shì)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，10月銷售50強(qiáng)房企拿地金額近400億元，同環(huán)比分別下降64%和68%，拿地金額僅高于1月份，是年內(nèi)次低。

其中，超過(guò)九成50強(qiáng)房企10月無(wú)投資，而三季度拿地相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的招商、華潤(rùn)、建發(fā)等房企在10月也放緩?fù)顿Y腳步，僅保利、龍湖等規(guī)模房企延續(xù)了三季度的投資力度。

整體來(lái)看，1-10月房企拿地金額、貨值也在大幅下滑，年內(nèi)新增貨值超千億的房企僅8家。其中，華潤(rùn)置地以累計(jì)新增貨值2003億元占據(jù)榜單第一；保利發(fā)展和招商蛇口緊隨其后，累計(jì)新增貨值規(guī)模分別為1923億元和1588億元。

此外，從今年的土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，城投公司已然成為土地市場(chǎng)的主力軍?？硕饠?shù)據(jù)顯示，前三季度，城投類公司在集中供地中拿地金額、幅數(shù)占比分別達(dá)到35%、46%。

9月24日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，其中提及“不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入”。

克而瑞分析師認(rèn)為，這一舉措對(duì)城投拿地并不會(huì)產(chǎn)生劇烈影響，城投依舊是土地市場(chǎng)維穩(wěn)的“托手”，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，城投拿地的空間在縮小。

“今年不少集中供地的城市供地輪次從3輪增加至4輪、5輪，預(yù)計(jì)11-12月還將有不少城市進(jìn)行土拍，但土地市場(chǎng)整體將維持10月份的低熱度，市場(chǎng)信心的重鑄需要較長(zhǎng)的時(shí)間。”上述克而瑞分析師稱。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，目前已有7個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布第四批地塊相關(guān)信息，北京、南京、深圳、武漢等城市將在11月中下旬進(jìn)行第四批次集中供地的出讓。

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